美因茨vs法兰克福历史战绩

岸線使用權價格評估

岸線資源作為一類特殊的資產近年來在越來越多的評估實踐中為大家所遇到,對于這一類特殊的資產究竟該如何界定以及在評估實踐中我們該采用何種評估技術路線或處理方法,從理論和實踐兩個方面談談自己的體會和認識。

一、岸線資源應界定為無形資產

岸線資源價值在企業實踐生產經營活動中體現為岸線使用權的價值,從無形資產的定義及其特點看,應界定為無形資產。它具有一般無形資產的共同屬性:
1、非實體性。岸線資源價值實際體現為一種岸線使用權的價值,不具有實體形態,是一種隱形存在的資產。
2、壟斷性。岸線資源的使用權具有排它性,由特定主體控制和占有并需通過一定代價才能取得。隨著港口岸線有償使用制度的建立,岸線使用權人排他使用其擁有的岸線使用權并需為獲得岸線使用權向政府有關部門支付費用。
3、效益性。通常情況下,擁有岸線使用權的企業比同類規模的不擁有岸線使用權的企業產生更高的經濟效益。
4、不確定性。岸線使用權能為岸線使用權人帶來的經濟利益具有一定的不確定性。這種不確定性與岸線使用權人擁有的有形資產的規模和市場競爭強弱、國家宏觀經濟政策、產品性能與質量等諸多因素直接相關。

二、岸線資源價值評估的主要方法

(一)從純理論角度出發,岸線資源價值評估適用一般資產價值評估方法:

1、收益還原法
收益還原法是指通過估算岸線使用權在合理收益期限內的預期收益并折算為現值,以確定岸線資源價值的一種資產評估方法。收益還原法適用于存在收益的岸線價格評估測算。收益還原法的基本公式是:岸線價格=岸線純收益÷還原率。在此,將純理論的最一般形式和可操作的兩種表現形式表示如下:
情形1 純理論的最一般公式
 
式中:
P——岸線收益價格
a1、a2、a3…an——分別為未來各年岸線純收益
r1、r2、r3…rn——分別為未來各年的岸線還原率
情形2 岸線收益永續且其他因素不變的形式
 
式中,p為岸線價格,a為岸線純收益,r為岸線價格還原率。
情形3 岸線收益年期有限且其他因素不變的形式
 
式中,p,a,r之含義同前
n為岸線使用年期或岸線收益的年期


2、市場比較法
市場比較法,又稱市價比較法或市場資料比較法,它是在求取待評估資產價格時,以條件類似原資產買賣實例與待估資產加以對照比較,從而求取待估資產價格的一種方法。由于我國尚未形成統一的岸線使用權交易市場,缺乏岸線市場交易價格,因此,該方法僅在理論上適用于岸線資源價值評估。這里例舉兩種簡便實用、易于操作的公式:
公式1 加法比較測算公式
估價資產價值 = 交易實例資產價值×(1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5)
式中:
K1為交易情況修正系數(有正有負,下同)
K2為估價期日修正系數
K3為標準化修正系數
K4為區域因素修正系數
K5為個別因素修正系數
公式2 乘法比較測算公式
估價資產價值 = 交易實例資產價值×(1+ K1)×(1+ K2)×(1+K3)×(1+ K4)×(1+ K5)
式中:
K1、K2、K3、K4、K5同前

3、成本法
成本法也稱還原法、合同法,是以開發港口岸線等所耗費的各項費用之和為主要依據,在加上一定的利潤和應納稅金來確定港口岸線資源價值的評估方法。成本法的基本原理是生產費用價值論,其測算公式為:
新開發岸線價格 = 購置開發岸線使用權費用 + 岸線開發所需投資(開發費用、稅收、其他 + 利潤)
需要說明的是,成本法僅在理論上適用于新開發岸線價格的評估,由于現行我國港口岸線使用收費主要有以下三種形式:(1)使用者無償取得港口岸線使用權,定期繳納港口岸線使用費。(2)使用者在取得港口岸線使用權時,一次性支付港口岸線占用費。(3)使用者以更高的價格得到土地使用權,不再另行支付岸線使用費或占用費。且岸線開發投資往往與其它水工資產合并計量,因此在實踐操作過程中,該方法很難使用。

(二)從評估操作角度出發,岸線資源價值評估應主要運用以下兩種評估方法:

1、收益還原法
岸線的使用主要有生產型、物流型、旅游娛樂型和公共設施型四種不同的類型。收益還原法僅適用于生產型、物流型和旅游娛樂型三種使用方式的岸線價格評估。
收益還原法評估岸線價格的基本思路是:通過企業調查,獲得占用岸線企業年創造價值總量(用近三年年平均利潤+年平均工資總額表示),筆者認為,占用岸線企業價值總量主要由生產經營利潤、土地收益、建筑物收益和岸線收益四部分所構成,從企業所創造價值總量中剝離出生產經營利潤、土地收益、建筑物收益就能得到岸線資源創造的收益,從而進一步求取岸線價格。
其計算公式如下:
 
式中:
P岸線——岸線價格
π——企業年利潤總額
S營業——企業年主營業務收入
r營業——未占用岸線的同類型、同規模企業年平均營業利潤率
S地——企業占用的土地面積
p地——企業占用的土地的單位地價,這里取基準地價
r地——土地還原利率
S建——企業使用的建筑總面積
P建——建筑重置價
r成——建筑物平均成新
r建——房屋還原利率
L ——企業占用岸線長度
r岸——岸線還原利率


2、基準岸線段價格修正系數法

基準岸線段價格修正系數法,是利用政府公布的岸線段基準價格表(見表1),按照替代原則,就待估岸線的水文條件、地質條件、環境狀況、水深條件、腹地條件、期日因素等與相同類型岸線段范圍內的基準條件狀態相比較,選取相應的修正系數對基準岸線段價格進行修正,進而求取待估岸線使用權價值的一種評估方法。
其計算公式如下:
P = P0×(1±R1)×(1±R 2) ×(1±R 3) ×(1±R 4) ×(1±R 5) ×(1±R 6) ×(1±R 7) ×(1±R 8) ×(1±R 9)×R10×S
式中:P ——估價岸線的價值
P0——估價岸線所在類型岸線段區域基準價格
R1——水文條件修正系數
R2——地質條件修正系數
R3——環境狀況修正系數
R4——集疏運條件修正系數
R5——錨地和航道條件修正系數
R6——產業集聚規模修正系數
R7——規劃限制修正系數
R8——水深條件修正系數
R9——腹地條件修正系數
R10——期日修正系數
S——海岸線長
式中,具體因素修正系數適用于生產型、物流型用途岸線。旅游娛樂型用途岸線具體修正因素應視旅游娛樂型用途岸線的特點適當調整。
需要說明的是由于基準岸線段價格的評估工作目前我國只有少量地區開展并實施,因此,從目前的評估實踐看,運用這一方法評估岸線價格有較多的局限性。但是隨著各地岸線有償使用制度的逐步建立、完善和發展,相信在不遠的將來,采用這一方法評估岸線價格將得到廣泛的運用。

三、目前評估實踐中對岸線使用權的主要處理方式

1、不單獨確認為一項資產,混淆在港口碼頭資產中“評估”,通常通過主觀的適當調整碼頭資產造價水平或相關費率來“評估”。筆者認為,岸線資源作為一項資源性資產,前述已從理論層面分析了它應被界定為一項可確指的無形資產,因此該處理方式實質是一種漏評行為,且存在惡意抬高其他資產價格的嫌疑。
2、不單獨確認為一項資產,在地價評估中通過岸線修正系數的形式有意識的考慮占用岸線土地的“岸線價格”。例如舟山市公布的基準地價對該問題的處理方式是:對于商業用地和住宅用地不考慮占用岸線土地的修正問題,而對于工業用地則專門引入了“距岸線距離修正”,但這種處理方式顯然忽視了岸線資源本身存在的差異。

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