美因茨vs法兰克福历史战绩

什么時候需進行房產評估?
 
1、發生糾紛時需要進行房產評估嗎?
 
例如二手房買賣合同簽訂后,一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛,一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估,為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
 
2、申請抵押貸款時需要房產評估嗎?
 
  向銀行申請房地產抵押貸款時,抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格,高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險,因此,銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項,證實其擁有的房地產價值,確定其可能獲得的貸款金額,也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人,銀行會要求其進行評估。
 
3、進行房地產保險時需要房產評估嗎?
 
房地產保險評估,分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生時的損失評估。
 
4、買賣雙方認為有必要時需要房產評估嗎?
 
  交易雙方為確定合理的交易價格,也可以委托評估事務所進行評估,作為交易價格的參考。一般情況下,買賣雙方都能自行確定交易價格,但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念,如境外人士或外地人,對國內或當地的房地產市場不了解,又不相信對方的報價或中介機構的評估,也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估,然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
 
5、二手房價格明顯過低時需要房產評估嗎?
 
  二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的,買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報,房地產管理部門如果認為該價格明顯低于房地產價值,交易雙方又不愿意調整的,就會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估,并以評估的價格作為繳納稅費的依據。
 
 
 
二手房評估方法有哪些?評估注意事項是什么?
 
房地產估價全稱房地產價格評估,就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產價格因素的基礎上,結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析,對房地產的特定權益,在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來,它具有專業性、技術性、復雜性,是科學、藝術和經驗三者的結合。下面我們就來具體了解一下房產評估的方法和注意事項。 
 
一、二手房評估方法
 
在二手房評估中是通常有以下幾種評估方法,如下:
 
(一)成本法;
 
(二)租金收益法;
 
(三)市場比較法
 
  大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。
 
  市場比較法是指:挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照,然后依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正,以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括:所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限;房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等。
 
 
二手房評估方法有哪些?評估注意事項是什么?
 
二手房評估的注意事項
 
(一)為什么要進行房屋價格評估
 
1、買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;
 
2、業主通過評估知道自己房子的市價所值;
 
3、房地產經紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導價格;
 
4、評估事務所通過評估給金融機構貸款提供房屋價格指導。
 
(二)影響二手房的價格評估的關鍵因素
 
 
 
  1、影響二手房的價格評估的關鍵因素一 ——位置、地段。
 
  2、影響二手房的價格評估的關鍵因素二——房屋使用年限與小區管理及配套設施。
 
  3、影響二手房的價格評估的關鍵因素三——房屋朝向。
 
  4、影響二手房的價格評估的關鍵因素四——房屋內部裝修程度及其他。
 
  二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估。評估合理不會吃虧,如果是隨意或者大概的評估,很有可能吃大虧,所以您千萬不要忽視二手房的評估。
 
 
房屋租賃價格、轉讓價格評估
 
一、房地產租賃評估業主需提供的資料清單:
 
1.住宅:聯系人及聯系電話,房屋所有權證(包含每一頁,平面圖、附記),國有土地使用證(包含每一頁,宗地圖、附記) 
 
2.商業、辦公:營業執照副本,聯系人及聯系電話,房屋所有權證(包含每一頁,平面圖、附記),國有土地使用證(包含每一頁,宗地圖、附記)、租賃合同 
 
3.工業:營業執照副本,聯系人及聯系電話,房屋所有權證(包含每一頁,平面圖、附記),國有土地使用證(包含每一頁,宗地圖、附記)、租賃合同(如有) 
 
4.在建工程:營業執照副本,聯系人及聯系電話,國有土地使用證,土地規劃許可證,項目規劃設計要點,總平面圖,工程規劃許可證,工程施工許可證,商品房預售許可證,抵押窗口表,工程進度表,樓書等 
 
二、項目操作流程:
 
接受項目 簽訂協議 → 現場勘查 收集資料 → 預評估 → 出具正式報告 
 
三、正常工作時間:
 
勘察現場0.5-1天;出具測算報告0.5-1天;出具正式報告1-2天。根據項目工作量和委托方要求會有適當調整。
 
 
 
 
房地產拍賣底價評估
 
房地產拍賣底價的確定前,首先要對該房地產進行評估,然后,再確定拍賣底價和起拍價,具體操作如下:
 
一、房地產估價步驟
 
(1)選擇房地產估價機構及對估價師的資格進行確認;
 
(2)提出估價目的;
 
(3)與評估機構簽定委托評估協議,提供評估所需的資料;
 
(4)與評估師一道現場看房,獲取評估所需的現場資料;
 
(5)評估師出具評估報告。
 
 
 
二、房地產拍賣底價和起拍價確定
 
拍賣底價確定的主要依據是:
 
(1)賣標的房地產估價報告。評估報告應該由具有資質和經驗的房地產評估機構出具;
 
(2)雙方對影響房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素加以分析。這些因素的分析對確定房地產拍賣標的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的;
 
(3)拍賣行的經驗
 
(4)在與委托人共同對估價報告和各種因素進行客觀、科學的分析,并在取得一致意見的基礎上,確定拍賣底價和起拍價。
 
 
 
三、房地產拍賣應遵循的原則
 
  (1)合法原則。
 
  合法原則體現在,一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴格的法律規定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標的和物的產權證明。
 
  (2)報價最高者應買的原則。
 
  房地產拍賣的買受人必須是報價最高者。
 
  (3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。
 
  拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買,也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財產權利。
 
 
 
四、房地產拍賣競買人需要具體的條件:
 
  (1)中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產拍賣標的的競買人,但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有規定的除外。
 
  (2)在國家允許的范圍內,房地產竟買人也可以是境外的自然人或法人,但需遵循有關規定辦理。
 
  (3)對于集體土地上建成的房屋,居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉鎮范圍內具備房屋建設申請條件的人;非居住房屋競買人為房屋所在地鄉鎮范圍集體經濟組織或者個體經營者;超過此條件的,應當依法辦理集體所有土地的征用手續。
 
 
房地產分割、合并估價:
 
 一、房地產分割、合并前后的房地產整體價值不能簡單等于各部分房地產價值之和。
 
 二、分割估價應對分割后的各部分分別估價。
 
 三、合并估價應對合并后的整體進行估價。
 
 
 
房地產糾紛評估:
 
一、房地產糾紛估價,應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定,提出客觀、公正、合理的意見,為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
 
二、房地產糾紛估價,應按相應類型的房地產估價進行。
 
三、房地產糾紛估價,應注意糾紛的性質和協議、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式,并將其作為估價依據,協調當事人各方的利益。
 
 
房地產抵押價值評估:
 
房地產抵押評估的工作程序: 
 
首先:確認了解明確評估對象的基本情況、擬定評估方案、收集資料、實地勘察項目對象。明確評估對象的基本情況,包括:坐落位置、形狀、樓層、用途、面積、建成年代、使用情況等,還有房屋的產權狀況,評估的范圍,以及明確評估時點與評估報告交付日期。擬定評估方案,主要是對工作開展的方法與安排。收集資料:收集產權資料、房屋建筑資料、市場交易資料、土地資料、法律和規劃資料等。實地勘察項目對象:對了解到的情況進行實地的核實,也對周圍的環境進行調查,配套設施進行了解,以及勘察那些沒有了解的信息,例如實體結構、裝修情況、保養狀態等等。并對有關信息進行拍照取證。 
 
然后:根據實際情況確定適用于評估對象的評估方法。 
 
最后:做好這些準備工作之后,對報告模板進行相對的修改和整理。對地址、委托人、結構、產權、面積、裝修、利用情況等重要項目進行填寫和修改。最后注意評估時點和報告交付時間。完成此次抵押評估報告。
 
 
 
 
征地和房屋拆遷補償估價:
 
一、征地和房屋拆遷補償估價,分為征用農村集體所有的土地的補償估價(簡稱征地估價)和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價(簡稱拆遷估價)。
 
二、征地估價:
 
  應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。
 
三、拆遷估價:
 
  應依據《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。
 
四、依照規定:
 
  拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償。
 
五、實行作價補償的:
 
  可根據當地政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結合建筑物成新估價。
 
六、依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權,根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時,對該土地使用權如果視為提前收回處理,則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價,應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。
 
 
房地產課稅評估:
 
房地產課稅估價的目的是為了保證國家稅收公平合理,為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平,雙方都要求對房地產價值進行評估。為了做好房地產課稅評估工作,作為房地產估價人員必須全面準確了解現有的房地產稅種名稱、納稅人含義、課稅對象和征收范圍、課稅依據、稅率水平、減稅、免稅對象等。
 
 
 
 
房地產保險評估:
 
(1)房地產保險估價,應依據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規定進行。
 
(2)保險價值評估不包括土地使用權價值。
 
(3)房地產保險估價,分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。
 
(4)保險價值應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的保險標的的價值。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額,也應是投保人對保險標的的實際投保金額。
 
(5)房地產投保時的保險價值評估,應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值,估價方法宜采用成本法、市場比較法。
 
(6)房地產投保時的保險價值,根據采用的保險形式,可按該房地產投保時的實際價值確定,也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。
 
(7)保險事故發生后的損失價值或損失程度評估,應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。對于其中可修復部分,宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。
 
 
 
不動產抵押估價:
 
錨點貸前估價、貸后重估、不良資產處置估價
 
 
不動產交易、出租估價:
 
轉讓估價、拍賣估價、租金評估、公房改制評估、契稅評估、土地增值稅估價、企業改制上市估價、資產重組、置換、收購、投資、合資、合作、合并、分立、清算、抵債估價
 
 
不動產損害賠償估價:
 
通行權評估、采光權評估、地役權評估、損失評估
 
 
不動產鑒定估價:
 
司法鑒定估價、處境財產證明估價、房屋精裝修估價
 
 

地址:南京市建鄴區云錦路58號

電話:1338-2028-378

傳真:025-86271817

E-mail:[email protected]

Copyright ? 2018-2019 江蘇金政房地產土地資產評估咨詢有限公司 版權所有 備案號:?蘇ICP備18017858號-1

主營業務:土地征收評估,土地拆遷評估,房地產評估公司,房地產估價,房屋拆遷估價,房地產征收評估,房地產評估,土地評估,資產評估,拆遷評估,無形資產評估,裝璜裝修評估,機器設備評估,股權評估,企業價值評估,穩評,評估公司收費,風險穩定評估,資產評估公司,房產估價公司

  • 返回頂部
  • 025-86271817

    1338-2028-378

  • 微信二維碼
    關注你附近
美因茨vs法兰克福历史战绩 喜乐彩 体彩竞彩比分直播500 陕西快乐十分 三分彩 澳洲11选五开奖分布图 微信大唐河北麻将群 足球即时比分分析 华金配资 时界门之将军 天天爱柳州麻将官网下载 足球比分推荐最准 喜乐彩 青海11选5*结果 捷报比分与波 股权激励对股价的影响 青海十一选五